फ़्लोरिडा भूमि उन्माद: बाइंडर बॉय और 1926 का तूफ़ान
4 अक्तूबर 1924 की सुबह टैम्पा के एक विक्रय कार्यालय के बाहर भीड़ जुटी, जो दो ऐसे द्वीपों पर भूखंड ख़रीदने आई थी जिनका अस्तित्व अभी नहीं था। डी. पी. डेविस ने हिल्सबरो खाड़ी की दो कीचड़-भरी उथली पट्टियाँ — बिग ग्रैसी और लिटल ग्रैसी — ख़रीद ली थीं और खनन-पोत लगाकर उन्हें डेविस आइलैंड्स नामक बस्ती में बदल रहे थे। उनके नक़्शे में सड़कें, एक क्रीड़ा-भवन, एक होटल और नौका-बंदरगाह दिखाए गए थे। परंतु टैम्पा के किनारे खड़ा ख़रीदार वास्तव में जो देख सकता था, वह पानी था। तीन घंटों में डेविस ने तीन सौ भूखंडों के लिए सोलह लाख डॉलर से अधिक नक़द और वचन-पत्र ले लिए, उस ज़मीन पर, जिसकी भराई उनके पोतों को पूरा करने में एक साल और लगना था।
यह एक सौदा पूरे फ़्लोरिडा उन्माद को लघु रूप में समेट लेता है। उसके नीचे एक वास्तविक परिसंपत्ति थी — उपोष्ण प्रायद्वीप की सर्दियों की जलवायु, जिसे ओहायो गढ़ नहीं सकता था। उसके ऊपर एक विश्वसनीय योजना रखी गई। और क़ीमत उन लोगों ने तय की जिनका पूरा दाम चुकाने का कोई इरादा नहीं था, क्योंकि वे शेष रक़म देय होने से पहले वह अनुबंध बेच देना चाहते थे।
पैसा दक्षिण की ओर क्यों गया
1920 का फ़्लोरिडा विरल बसा और ख़राब जुड़ा प्रदेश था: पूरे राज्य में 9,68,470 निवासी, बाल्टिमोर शहर से भी कम, और उनमें 29,571 मियामी में। पाँच वर्षों में तीन चीज़ें बदल गईं।
पहली थी मोटरगाड़ी। संयुक्त राज्य भर में पंजीकरण 1920 के लगभग 80 लाख से बढ़कर 1925 तक एक करोड़ सत्तर लाख से अधिक हो गए। कार्ल फ़िशर, जिन्होंने प्रेस्ट-ओ-लाइट कार्बाइड हेडलैंप से धन कमाया और 1917 में कंपनी यूनियन कार्बाइड को लगभग 90 लाख डॉलर में बेच दी, उस रक़म का एक हिस्सा डिक्सी हाईवे के प्रचार पर लगाया — मिशिगन से मियामी तक जाने वाली सड़क-व्यवस्था। इंडियानापोलिस का एक परिवार अब उस भूखंड तक गाड़ी चलाकर जा सकता था जो उसने डाक से ख़रीदा था।
दूसरी बात, अमेरिकी आय-वितरण के शीर्ष पर अतिरिक्त आय जमा हुई, और साथ में 1921 के बाद एंड्रू मेलन द्वारा ट्रेज़री से पारित कराई गई संघीय कर-दर कटौतियाँ आईं। युद्ध के दौरान लिबर्टी बॉन्ड में गई पूँजी 1923 में प्रतिफल खोज रही थी।
तीसरी और सबसे सुनियोजित बात यह थी कि फ़्लोरिडा ने उस पूँजी पर अपना दावा ही समाप्त कर दिया। नवंबर 1924 में राज्य के मतदाताओं ने एक संविधान संशोधन स्वीकृत किया जो किसी भी राज्य आय-कर और विरासत-कर को प्रतिबंधित करता था, और प्रवर्तक इस प्रतिबंध का प्रचार समुद्र-तटों जितनी ही मेहनत से करते थे। क्लीवलैंड का एक सेवानिवृत्त निर्माता अपना क़ानूनी निवास पाम बीच ले जाकर अपनी संपत्ति एक ही बार में दो कर-प्राधिकारियों की पहुँच से बाहर कर सकता था।
मियामी बीच स्वयं सबसे शाब्दिक अर्थ में फ़िशर का आविष्कार था। जॉन कॉलिन्स उस रेत-पट्टी पर एवोकाडो उगा रहे थे; फ़िशर ने खाड़ी का तल खोदा, उसे बंधों के पीछे पंप किया, भराव पर घास लगाई और उसे भवन-भूमि के रूप में बेचा। जनवरी 1925 में उन्होंने टाइम्स स्क्वायर पर एक बिजली का पट्ट लगाया जिस पर लिखा था "It's June in Miami" — यह अत्यंत शुद्ध प्रकार की विज्ञापन-पंक्ति है, क्योंकि इसमें ऐसा कोई दावा नहीं था जिसे ग़लत सिद्ध किया जा सके।
बाइंडर
उन्माद को तेज़ बनाने वाली चीज़ बंधक ऋण नहीं, बाइंडर थी। ख़रीदार ख़रीद का एक लिखित अनुबंध हस्ताक्षरित करता, लगभग दस प्रतिशत जमा करता, और शेष रक़म कोई तीस दिन बाद समापन पर देय होती थी। तब तक बाइंडर हस्तांतरणीय काग़ज़ का एक टुकड़ा था, और काउंटी रजिस्ट्रार तक कोई विलेख पहुँचने से पहले उसे बार-बार हस्तांतरित किया जा सकता था।
घुटन्ने और कमीज़ पहने युवक फ़्लैगलर स्ट्रीट के फुटपाथों पर तथा एवरग्लेड्स और हैल्सियन होटलों की लॉबियों में ये अनुबंध ख़रीदते-बेचते थे, और इसी से उन्हें बाइंडर बॉय कहा जाने लगा। एक भूखंड महीने भर में चार-पाँच हाथों से गुज़र सकता था, हर धारक अपना मुनाफ़ा जोड़ता, और कोई भी नाममात्र क़ीमत के दसवें हिस्से से अधिक नहीं लगाता था। दस गुना उत्तोलन जाने-पहचाने ढंग से काटता है: माँगी गई क़ीमत में दस प्रतिशत की वृद्धि जमा रक़म को दुगुना कर देती थी, और दस प्रतिशत की गिरावट उसे मिटा देती थी।
| चरण | आवश्यक नक़द | जो हाथ बदला |
|---|---|---|
| बाइंडर पर हस्ताक्षर | क़ीमत का लगभग दस प्रतिशत | हस्तांतरणीय अनुबंध, कोई विलेख नहीं |
| पहला हस्तांतरण | विक्रेता को दिया मुनाफ़ा | वही अनुबंध, ऊँची लागत |
| आगे के हस्तांतरण | क्रमशः जुड़ते मुनाफ़े | वही अनुबंध, समापन अभी नहीं |
| लगभग तीस दिन बाद समापन | शेष नब्बे प्रतिशत | विलेख दर्ज, या चूक |
1925 में अंतिम पंक्ति तक लगभग कोई नहीं पहुँचा। डेड काउंटी के पंजीकरण कार्यालय कई सप्ताह पीछे चल रहे थे, और ख़रीदार को अक्सर यह पता ही नहीं चलता था कि जिस ज़मीन को ख़रीदने का अनुबंध उसने किया है, उसका स्वत्व किसके पास है। मलबा ताज़ा रहते ही मियामी के क्लियरिंग-हाउस और भवन-अनुमति अभिलेख खँगालने वाले होमर वेंडरब्लू ने ऐसा बाज़ार पाया जिसमें अनुबंधों का पुनर्विक्रय मकानों के निर्माण से लगभग पूरी तरह अलग हो चुका था (Vanderblue, 1927)।
विक्रय-यंत्र
जॉर्ज मेरिक ने इन परियोजनाओं में सबसे गंभीर परियोजना खड़ी की और फिर भी उसे खो दिया। मियामी के पश्चिम में अमरूद उगाने वाले एक कांग्रीगेशनल पादरी के पुत्र मेरिक ने 1921 से कोरल गेबल्स को एक नियोजित नगर के रूप में बेचना शुरू किया: भूमध्यसागरीय स्थापत्य, मूँगा-चट्टान के द्वार, एक गोल्फ़ मैदान और खाड़ी तक जाने वाली नहर-व्यवस्था। उन्होंने 1925 तक लगभग 15 करोड़ डॉलर की बिक्री का दावा किया और लगभग 10 करोड़ डॉलर ज़मीन में लगाए। उनका विक्रय-दल लगभग 3,000 लोगों तक पहुँचा। बसें उत्तरी शहरों से संभावित ख़रीदारों को नीचे लाती थीं, और तीन बार राष्ट्रपति पद के उम्मीदवार रहे विलियम जेनिंग्स ब्रायन को साल में एक लाख डॉलर — आधा नक़द, आधा कोरल गेबल्स की ज़मीन में — दिया जाता था कि वे वेनेशियन पूल के पास बने मंच से फ़्लोरिडा की जलवायु पर व्याख्यान दें।
पाम बीच का रूप अपने स्पैनिश पुनरुत्थान शैली के मकानों से पहले ही बदल चुके स्थपति एडिसन मिज़्नर ने 1925 के वसंत में मिज़्नर डेवलपमेंट कॉर्पोरेशन के ज़रिये बोका रैटन की परियोजना शुरू की। विपणन का दर्शन उनके भाई विल्सन ने सँभाला: "बड़े दिखावटी लोगों को पकड़ लो, छोटे अपने आप पीछे आ जाएँगे।" उनके समर्थकों में टी. कोलमैन डू पॉन्ट थे, जिन्होंने उसी नवंबर में निदेशक-मंडल से त्यागपत्र दिया और सार्वजनिक रूप से कहा कि कंपनी का विज्ञापन उससे अधिक वादा करता है जितना वह पूरा कर सकती है — यह उन गिने-चुने भीतरी चेतावनियों में से एक थी जो अनुबंधों के प्रीमियम पर बिकते रहते समय दी गईं।
छपे विज्ञापन सबसे आगे दौड़ रहे थे। जुलाई 1925 के मियामी डेली न्यूज़ के एक अंक में 504 पृष्ठ थे, जो उस तिथि तक कहीं भी छपा सबसे बड़ा एकल समाचार-पत्र अंक था, और उसका अधिकांश भाग भूमि-विज्ञापन था। उत्तर की संस्थाओं ने प्रतिरोध शुरू किया: न्यू इंग्लैंड के बचत-बैंक संघों ने जमाकर्ताओं का पैसा अपने क्षेत्र में रखने का अभियान चलाया, और उत्तर के कई शहरों की व्यापार-निगरानी संस्थाओं ने डाक से बिकने वाली फ़्लोरिडा योजनाओं के बारे में अपने सदस्यों को चेताया।
बहीखातों ने क्या दिखाया
मियामी के अपने खातों ने इस उन्माद को असामान्य स्पष्टता से दर्ज किया, क्योंकि जो नगर उस गति से निर्माण और व्यापार करता है, वह सब कुछ अपने बैंकों से होकर चलाता है।
Source: Miami clearing-house returns, annual totals
1922 में लगभग 21.2 करोड़ डॉलर की क्लियरिंग 1925 में एक अरब डॉलर से ऊपर निकल गई और 1928 तक लगभग 14.3 करोड़ डॉलर पर लौट आई — उसी अवधि में जिस नगर की जनसंख्या तीन गुना से अधिक हो गई थी, उसमें छह वर्ष पहले के स्तर से भी नीचे। मियामी नगर द्वारा जारी भवन-अनुमतियाँ 1925 में छह करोड़ डॉलर के पास पहुँच गईं। जनसंख्या 1920 की जनगणना के 29,571 से बढ़कर 1930 में 1,10,637 हो गई, अतः प्रवर्तकों ने जिस माँग का वर्णन किया वह काल्पनिक नहीं थी; काल्पनिक क़ीमत का रास्ता था।
उन्माद के लिए रेल कम पड़ गई
भौतिक सीमाएँ वित्तीय सीमाओं से पहले आ गईं। 1925 की गर्मियों तक दक्षिण फ़्लोरिडा में हज़ारों मालगाड़ी-डिब्बे लदे खड़े थे, क्योंकि न उन्हें रोकने के लिए साइडिंग थी और न सामान उतारने के लिए मज़दूर। अगस्त में फ़्लोरिडा ईस्ट कोस्ट रेलवे ने ईंधन, पेट्रोलियम, शीघ्र नष्ट होने वाली वस्तुओं और पशुधन के अतिरिक्त सभी वैगन-भार पर प्रतिबंध घोषित कर दिया। सौ बस्तियों के लिए लकड़ी, सीमेंट और छत की टाइलें रेल से चलना बंद हो गईं।
भेजने वाले समुद्र की ओर मुड़ गए, और यह 10 जनवरी 1926 तक चला, जब तैरता होटल बनाने के लिए परिवर्तित किया जा रहा डेनिश पालदार जहाज़ प्रिंज़ वाल्डेमार मियामी बंदरगाह के मुहाने पर घुमाव-जलक्षेत्र में पलट गया और लगभग एक महीने तक जलमार्ग पर आड़ा पड़ा रहा। जहाज़ बाहर प्रतीक्षा करते रहे, जबकि उनके माल के बल पर विकासकर्ता पहले ही मकान बेच चुके थे। निर्माण लागत बढ़ी, पूर्णता की तिथियाँ खिसकीं, और बिना बने भूखंडों पर बाइंडर रखने वाले ख़रीदार पुनर्विक्रय बाज़ार के बजाय तीस दिन बाद की शेष रक़म देखने लगे।
गणित के रुक जाने का समय 1926 का वसंत था। मियामी और गोल्ड कोस्ट की माँगी क़ीमतें पहली तिमाही में बढ़ना बंद हो गईं, और जो बाज़ार हस्तांतरण के बल पर चल रहा था वह हस्तांतरण रुकते ही निपट नहीं सका: संगीत रुकते समय जिसके हाथ में बाइंडर था, उस पर 1925 की क़ीमत का नब्बे प्रतिशत बाक़ी था, ऐसी ज़मीन के लिए जिसे 1924 की क़ीमत पर भी कोई नहीं ख़रीदता। चूक श्रृंखला के ऊपर की ओर फैली। जुलाई में मैनली-एंथनी बैंक श्रृंखला, जो परस्पर निदेशकों और आपसी जमाओं के बल पर जॉर्जिया और फ़्लोरिडा की लगभग 120 संस्थाओं तक फैली थी, बिखरने लगी और स्थानीय ऋण-व्यवस्था को साथ ले गई (Frazer and Guthrie, 1995)।
18 सितंबर 1926
रिचर्ड डब्ल्यू. ग्रे मियामी के मौसम कार्यालय के प्रभारी थे और उन्होंने 17 सितंबर की देर रात तूफ़ान की चेतावनी चढ़वाई। तूफ़ान का केंद्र अठारह तारीख़ की भोर में कोकोनट ग्रोव के पास तट पार कर गया; नगर में दर्ज सबसे कम वायुदाब 27.61 इंच था। जान लेने वाली चीज़ तूफ़ान की आँख थी। ग्रे ने बाद में मंथली वेदर रिव्यू में लिखा कि "शांति 35 मिनट रही और इस दौरान नगर की सड़कें लोगों से भर गईं" — उनमें से अधिकांश मानते थे कि तूफ़ान निकल गया है, और जब हवा उलटी दिशा से वापस आई और बिस्केन खाड़ी का उभार शहर के बीच की सड़कों में धकेल दिया, तब वे खुले में पकड़े गए।
रेड क्रॉस के कार्यकर्ताओं ने 372 मृत, 6,381 घायल और 1926 के डॉलर में लगभग 7.6 करोड़ डॉलर की संपत्ति-हानि गिनी। इसके बाद मियामी के कारोबारी नेतृत्व और गवर्नर जॉन डब्ल्यू. मार्टिन ने एक ऐसा निर्णय लिया जिसने हानि बढ़ा दी: आने वाले पर्यटन मौसम को बचाने के लिए उन्होंने विनाश को सार्वजनिक रूप से कम करके बताया, जब तक रेड क्रॉस के उपाध्यक्ष हेनरी एम. बेकर ने आपत्ति की कि हानि कम बताना उस राहत-कोष को दबा रहा है जिसकी नगर को आवश्यकता है।
| तिथि | घटना |
|---|---|
| नवंबर 1924 | फ़्लोरिडा संविधान संशोधन से राज्य आय-कर और विरासत-कर पर रोक लगाता है |
| जुलाई 1925 | मियामी डेली न्यूज़ 504 पृष्ठ का अंक निकालता है, अधिकांश भूमि-विज्ञापन |
| अगस्त 1925 | फ़्लोरिडा ईस्ट कोस्ट रेलवे गैर-आवश्यक वैगन-भार पर प्रतिबंध लगाता है |
| 10 जनवरी 1926 | प्रिंज़ वाल्डेमार पलटकर मियामी बंदरगाह का जलमार्ग रोक देता है |
| वसंत 1926 | माँगी क़ीमतें ठहरती हैं; बाइंडर हस्तांतरण निपटना बंद कर देते हैं |
| जुलाई 1926 | मैनली-एंथनी बैंक श्रृंखला जॉर्जिया और फ़्लोरिडा में गिरने लगती है |
| 18 सितंबर 1926 | महान मियामी तूफ़ान; रेड क्रॉस की गिनती में 372 मृत |
| 16 सितंबर 1928 | ओकीचोबी तूफ़ान एवरग्लेड्स कृषि-पट्टी में कम से कम 2,500 लोगों की जान लेता है |
जो बचा रहा
मिज़्नर डेवलपमेंट प्रशासक के अधीन चला गया। डेविस ने डेविस आइलैंड्स में अपना अधिकांश हिस्सा पहले ही बेच दिया था और अक्तूबर 1926 में यूरोप जाते हुए जलयान मैजेस्टिक से समुद्र में गिर गए, पीछे लगभग तीन लाख डॉलर का बीमा और कुछ प्रश्न छोड़कर जिनका उत्तर किसी ने नहीं दिया। मेरिक ने कोरल गेबल्स खो दिया, कीज़ में संपत्ति बेची, और अपना कार्यजीवन मियामी के डाकपाल के रूप में समाप्त किया। फ़िशर, जिनकी संपत्ति 1925 में दस करोड़ डॉलर के निकट आँकी गई थी, 1939 में लगभग कुछ भी न छोड़कर चल दिए।
देश के बाक़ी हिस्से के साथ आने से पहले इस राज्य पर दो और प्रहार पड़े। 16 सितंबर 1928 के ओकीचोबी तूफ़ान ने झील का पानी उसके पीट-बाँध के ऊपर धकेल दिया और उसके दक्षिण के कृषि-क़स्बों में कम से कम 2,500 लोगों को डुबो दिया। अप्रैल 1929 में ऑरलैंडो में भूमध्यसागरीय फल-मक्खी मिली, और उसके बाद लगे संरोध ने उस वर्ष अधिकांश खट्टे-फल व्यापार को बंद कर दिया जब फ़्लोरिडा के पास बेचने को और कुछ बचा ही नहीं था। फ़्लोरिडा की नगरपालिकाओं ने बॉन्ड पर ऐसी दर से चूक की जिसकी बराबरी किसी अन्य राज्य ने नहीं की: कोरल गेबल्स, जो 1925 में उस जनसंख्या के हिसाब से ऋण लेकर नगर बना जो उसे कभी नहीं मिली, उनमें से एक था।
1920 के दशक के अमेरिकी संपत्ति-चक्र के यूजीन व्हाइट द्वारा किए पुनर्निर्माण में फ़्लोरिडा को उस बहुत व्यापक अमेरिकी निर्माण-उन्माद का दृश्य चरम माना गया है जो 1925 में शिखर पर पहुँचा और शेयर बाज़ार से बहुत पहले ही उतरने लगा था (White, 2009)। इसके बाद जो हुआ उसका मानक विवरण लिखने वाले जॉन केनेथ गैलब्रेथ ने इस प्रायद्वीप को पूर्वाभ्यास माना। उन्होंने लिखा, "फ़्लोरिडा उन्माद में शास्त्रीय सट्टा बुलबुले के सभी तत्व मौजूद थे", और उसके ढहने से यह विश्वास ज़रा भी नहीं डिगा कि मूल्यवृद्धि परिसंपत्ति की स्वाभाविक दशा है — वही विश्वास जो तीन वर्ष बाद 1929 के बाज़ार को काले मंगलवार तक ले गया (Galbraith, 1955)।
इस प्रसंग की संरचना — सस्ता ऋण, एक हस्तांतरणीय अनुबंध, ख़रीदारों का एक नया वर्ग, और एक वास्तविक आकर्षण जिसकी क़ीमत दुर्लभता मानकर लगाई गई — तब-तब लौटती है जब ज़मीन इमारत रखने की जगह नहीं, बल्कि कारोबार का दस्तावेज़ बन जाती है, जैसा 1980 के दशक के उत्तरार्ध में टोक्यो में हुआ। फ़्लोरिडा के संस्करण में केवल पलीता सबसे छोटा था, क्योंकि बाइंडर मार्जिन खाते से भी तेज़ साधन था।
प्रिंज़ वाल्डेमार को अंततः जलमार्ग से खींचकर बाहर निकाला गया, बेफ़्रंट पार्क तक ले जाया गया और मछलीघर के रूप में खोल दिया गया, जहाँ अगली चौथाई सदी तक प्रवेश शुल्क लिया जाता रहा। वह उन अधिकांश बस्तियों से अधिक टिका जिन्हें उसके डूबने ने अटका दिया था।
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